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Centres commerciaux : toujours plus de concentration

Publié le 17 avril 2008, par Anne-Laure Allain

Dans la mouvance de Procos, le cabinet d’études Precepta (groupe Xerfi) s’est attaché dans sa dernière enquête à comprendre les stratégies des différents acteurs des centres commerciaux.
“La création d’un centre commercial ne se gère plus du tout comme avant. Aujourd’hui, les bailleurs ont devant eux des grands groupes pour négocier les emplacements. Le commerce a énormément évolué”, relate Isabelle Senand, directrice de l’étude. Effectivement, en France, le commerce indépendant isolé ne représente plus que 18 % des magasins. Ils ont face à eux des succursalistes (44 %), des commerçants associés (28 %) et des franchisés (10 %). La taille moyenne des magasins a elle aussi changé au cours des 12 dernières années, elle est passée de 137 m² à 200 m².
De nouvelles donnes qu’ont parfaitement intégrées les acteurs des centres commerciaux. Il faut dire que les 700 centres dénombrés en France (14 millions de m², 30 000 commerces) ont généré en 2007 un chiffre d’affaires de 95 milliards d’euros, soit 20 % du commerce de détail. Les grandes surfaces alimentaires génèrent à elles seules 68 % de ce chiffre d’affaires. “Même si elles sont très largement majoritaires, on note une certaine tendance à la création de nouveaux centres comme les retail parks qui ne sont pas portés par l’alimentaire, à l'instar de Thiais Village qui a choisi Ikea comme locomotive.”
Quant aux 32 % restants – soit 31 milliards d’euros – ils sont réalisés majoritairement par les commerces spécialisés en équipement de la personne (prêt-à-porter compris), en culture-cadeaux-loisirs (28 %) et en beauté-santé (15 %). “La restauration a du mal à faire de gros chiffres dans ces centres, car ils sont souvent fermés le soir. Du coup, les acteurs du secgteurpréfèrent y installer des enseignes de restauration rapide.”
Car créer un centre commercial est loin d’être une sinécure. “Il faut imaginer le projet, trouver le terrain, négocier avec les acteurs politiques, maîtriser le foncier des alentours, commencer à négocier avec les commerces, obtenir les autorisations, finir la commercialisation et enfin lancer la construction : en moyenne cela peut prendre 10 ans”, annonce dans un demi-sourire la responsable des études.
Du coup promoteurs, commercialisateurs et gestionnaires ont de plus en plus tendance à se rapprocher. “Il y a de grands mouvements de rachats comme le français Unibail avec le hollandais Rodamco. Les grandes foncières sont désormais capables de gérer tous les métiers, en France comme en Europe”. Mais, bonne nouvelle, les projets tendent aussi à intégrer logements et bureaux, et ce même en région parisienne.