Emplacement : choisir au juste prix

Par Laure Guiserix, Franchise-Magazine.com

Parcours du candidat, publié le mercredi 5 mars 2008

L’emplacement est l’un des facteurs clés de la réussite d’un magasin. Engageant sur le long terme, son choix doit être réfléchi. Un local bien placé mais trop cher peut menacer la rentabilité.

Les trois facteurs de réussite du commerce sont bien connus : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Tout le monde court donc après le meilleur. Mais ceux qui offrent un bon rapport qualité/prix sont devenus rares. Pour savoir si un local commercial n’est pas surévalué, il faut bien décrypter les annonces immobilières.

Fonds de commerce, droit au bail ou pas-de-porte : ces notions ne sont pas équivalentes. Le pas-de-porte et le droit au bail constituent un droit d’entrée dans le local. Le premier est demandé par le propriétaire des murs pour un local libre, dans un immeuble neuf. Le second revient à payer au locataire sortant une somme d’argent pour pouvoir investir les lieux à sa place. Le fonds de commerce correspond quant à lui à la fois aux éléments corporels (mobilier, matériel, agencement, stock) et incorporels (clientèle, droit au bail) du commerce existant. Donc son prix est plus élevé qu’un simple droit au bail.

Le facteur de commercialité d’un emplacement joue sur son prix : le coût sera différent selon qu’il est situé dans un centre commercial régional, un centre-ville majeur de plus de 100 000 habitants, une ville moyenne, une petite galerie commerciale de proximité… Chaque zone se décompose elle-même en trois catégories : n° 1, n° 1 bis et n° 2. Plus le site est important, plus le prix à payer est fort. Attention également à la visibilité du magasin : une situation en retrait, en décaissement ou en surélévation par rapport à l’alignement des autres vitrines peut justifier une différence de prix par rapport à l’emplacement voisin. Enfin, plus un magasin est accessible, plus il est susceptible de capter la clientèle et plus le fonds de commerce sera cher. C’est ce qui légitime en partie les disparités de prix sur une même rue.
Le meilleur élément de comparaison est de calculer la valeur locative des emplacements ramenée au m² pondéré. Cette valeur représente la contrepartie financière annuelle de l’usage du local. Elle intègre donc le loyer annuel ainsi que tous les versements effectués en capital (pas-de-porte, droit au bail…). Il suffit de la confronter aux autres valeurs locatives de la rue pour savoir si le prix du local correspond au marché. Ce calcul est important puisqu’il constitue un élément de discussion. Pour négocier l’emplacement, il est conseillé de se faire accompagner par son franchiseur : les enseignes maîtrisent généralement très bien cet exercice.
Le coût de l’emplacement ne doit pas menacer la rentabilité de l’exploitation. Attention donc à ne pas surestimer son chiffre d’affaires prévisionnel et à ne pas négliger les charges annexes. Un magasin doit générer un trafic conséquent pour pouvoir amortir un prix d’occupation élevé. Rares sont les concepts de distribution qui peuvent supporter des emplacements représentant plus de 7 % du chiffre d’affaires. Au-delà de 10 %, mieux vaut des marges très intéressantes qui dépassent les 50 %. Un bon emplacement, oui, mais pas à n’importe quel prix !