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 | | François-Régis Vignon est membre du département franchise du réseau Exco. |
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Par M. François-Régis VIGNON, expert-comptable, commissaire aux comptes, associé Exco A l’approche du terme de son bail commercial, le commerçant locataire, qu’il soit franchiseur ou franchisé, a intérêt à être vigilant. Comment prendre l’initiative ? L’auteur rappelle les grandes règles.
Tout entrepreneur locataire des locaux d’exploitation de son entreprise se doit d’être très vigilant à l’approche du terme du bail commercial le liant à son propriétaire. Dans bien des cas, le locataire peut avoir intérêt à prendre l’initiative et s’il n’a pas reçu de congé du bailleur, demander le renouvellement du bail.
La demande doit être faite par le locataire dans les six mois précédant l’expiration du bail, ou à tout moment si l’on se trouve en période de tacite reconduction. A noter que toute demande de renouvellement formée plus de six mois avant la date d’expiration du bail est sans effet.
La demande de renouvellement, tout comme le congé, doit impérativement être réalisée sous la forme d’un acte extrajudiciaire. L’utilisation d’une lettre recommandée est inopposable au bailleur et sera sans effet.
En outre la demande de renouvellement, doit, à peine de nullité reproduire les termes ci-après de l’article L 145-10 du Code de Commerce : "Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent."
Face à cette demande, le bailleur peut adopter trois attitudes :
- refuser le renouvellement : la réponse doit intervenir dans les trois mois suivant la demande par acte d’huissier, en précisant, également par acte d’huissier, les motifs du refus ou le versement d’une indemnité d’éviction, le locataire disposant d’un délai de deux ans pour contester éventuellement les motifs invoqués devant un tribunal ;
- accepter le renouvellement : aucune forme n’est prévue pour l’acceptation, mais le bailleur qui souhaite augmenter le loyer doit en faire la demande, faute de quoi le nouveau prix ne sera exigible qu’à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement, par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception ;
- ne pas répondre : dans ce cas, passé un délai de trois mois à compter de la demande initiale du locataire, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ; néanmoins, il conserve la possibilité de demander un nouveau loyer à tout moment après expiration du délai de trois mois, mais ce prix ne s’appréciera qu’à la date du renouvellement. A noter que cette demande est irrecevable si le bailleur, en cours de négociation avec le locataire, a accepté le loyer proposé par ce dernier.
En conclusion, il est à remarquer que la prise d’initiative de la part du locataire, pour le renouvellement d’un bail commercial, présente pour lui trois avantages :
- appliquer des règles de calcul du loyer renouvelé prévues pour les baux qui ont une durée effective de neuf années,
- mettre fin, le cas échéant, à la période de tacite reconduction et éviter la poursuite au-delà des douze ans entraînant un déplafonnement du loyer,
- connaître les intentions du bailleur, surtout si une cession du bail est envisagée.
Toutefois, face à cette situation et eu égard notamment au formalisme important à respecter, il est indispensable de se rapprocher de ses conseils qui sauront vous aider à adopter la meilleure attitude en fonction de la situation particulière de chacun.
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Experts de la franchise
