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Par Maître Jean-Baptiste GOUACHE, avocat au barreau de Paris, membre du Collège des experts de la FFF.

Selon l'auteur, l'annexe environnementale aux baux commerciaux est obligatoire à compter du 1er janvier 2012. Les enseignes doivent s'y préparer  dès maintenant !

 La loi Grenelle I du 3 août 2009 a défini des objectifs de diminution drastique des consommations énergétiques. A ce titre, franchiseurs et franchisés devront avoir réduit leurs consommations d’énergie primaire de 38 % en 2020 pour les constructions existantes et consommer moins de 50 kilowatt / an et par m².

Pour mettre en oeuvre ces objectifs, la loi Grenelle II du 3 mai 2010 fait obligation d’introduire dans les baux commerciaux une annexe environnementale dès le 1er janvier 2012. C’est presque demain. Les enseignes doivent s’y préparer. Pourquoi ?

D’abord parce que ces annexes  - certaines sont déjà proposées par des bailleurs tels qu’UNIBAIL ou IMMOCHAN - définiront des modes de consommation du preneur (utilisation de matériaux écologiques pour l’agencement, tri des déchets du magasin, modification des caractéristiques et de l’utilisation de l’éclairage et de la climatisation).

Cela signifie que les enseignes vont devoir intégrer très vite les contraintes liées à l’utilisation de certains matériaux pour les travaux de mise au concept : cette adaptation devra être anticipée, sous peine de retarder, en centre commercial notamment, la mise en chantier, faute de visa du bailleur sur le dossier de travaux en cas de non conformité du dossier à l’annexe environnementale.

Cela signifie que les enseignes vont devoir former leurs personnels à de nouvelles règles d’usage des locaux : utilisation de la climatisation, de l’éclairage, tri sélectif des déchets. Certaines annexes environnementales prévoient déjà des sanctions pécuniaires en cas d’infraction aux règles d’usage des locaux. Une politique de gestion de ressources humaines, comprenant des délégations, devra être mise en place par les preneurs pour permettre l’application des annexes environnementales.

Cela signifie aussi que les enseignes devront avoir une vision prospective dès 2010 : si en 2020 l’objectif de réduction de 38% de la consommation d’énergie primaire n’est pas atteint par la modification de son comportement (seule obligation aujourd’hui réellement prescrite par les annexes environnementales des baux verts), une modification des caractéristiques du bâtiment devra être engagée pour qu’il soit maintenu aux normes.

Les coûts sont difficiles à anticiper et pourraient s’avérer hors de portée des capacités financières du preneur. L’enjeu n’est donc pas anodin : si le bail déroge à l’article 606 du Code civil, s’il met la mise au norme du local à la charge du preneur, l’enseigne devra-t-elle supporter seule le coût des travaux ? Cette question sera contentieuse si l’enseigne ne s’y est pas préparée, étant entendu que les baux 3,6,9 signés en 2011 seront à renouveler dès 2020.

En présence de baux opérant un transfert total de frais de mise aux normes des locaux du bailleur vers le preneur, la Cour de cassation tend de plus en plus à juger ces clauses inopérantes, estimant que ces dépenses incombent par nature au bailleur, en vertu de son obligation de délivrance visée à l’article 1719 du Code civil.

Toutefois, les enseignes, si elles en veulent pas se trouver en situation de devoir faire face à un risque contentieux, ont tout intérêt à forcer le dialogue avec les bailleurs pour anticiper si possible la répartition des charges de mise aux normes. En un mot, les baux verts ne constituent plus pour les enseignes un sujet prospectif, mais doivent être traités comme une préoccupation actuelle.

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