Bail commercial : un contrat négociable

Par Laure Guiserix, Franchise-Magazine.com,
publié le 24 novembre 2005

Les clauses du bail doivent être examinées attentivement : certaines, susceptibles de mettre en échec le statut protecteur du décret de 1953, sont dangereuses et doivent être renégociées.

Pour rentrer dans le giron du décret de 1953, il suffit de signer un bail d’une durée de neuf ans. Au-delà, les bailleurs peuvent échapper à la règle du plafonnement du loyer. Ce n’est donc pas un hasard si les contrats majoritairement signés sont des baux dits « 3-6-9 », le locataire pouvant résilier son contrat à l’expiration de chaque période triennale.

Attention cependant aux stipulations qui peuvent le faire renoncer à user de son droit de résiliation (loi du 30 décembre 1985) : il risquerait alors une faillite personnelle sur ses biens propres en cas de difficultés sérieuses. Le principal atout du régime général des baux commerciaux est d’assurer au locataire un droit au renouvellement : si le bailleur refuse la reconduction, il doit lui verser une indemnité d’éviction.

Bien que la propriété commerciale ait été reconnue aux franchisés par les tribunaux, mieux vaut insérer dans le bail une clause stipulant expressément qu’il est bien soumis au statut des baux commerciaux et que l’exploitation du fonds se fait en franchise, ceci afin de parer à tout revirement jurisprudentiel.

Lors du rachat d’un simple droit au bail, il faut également être vigilant sur la durée restant à courir, le droit au renouvellement n’étant pas automatique : le locataire doit en effet justifier de trois ans d’exploitation du fonds de commerce pour pouvoir bénéficier de la propriété commerciale.

Le commerçant a tout intérêt à bien négocier le montant de son loyer initial, puisque celui-ci est plafonné pendant toute la durée du contrat de bail. Parmi les coûts à prévoir, les charges locatives doivent être couchées noir sur blanc dès le départ pour éviter que le bailleur n’en fasse supporter de nouvelles au cours de l’exécution du contrat.

Un franchisé doit négocier une définition de son activité la plus large possible, toute modification étant soumise à l’approbation du bailleur et à une indemnité de déspécialisation, afin de pouvoir soit s’adapter aux évolutions futures du concept de l’enseigne, soit continuer à exploiter son commerce sur l’emplacement au terme de son contrat de franchise malgré une clause de non-concurrence post-contractuelle.

Enfin, le bail d’enseigne est à proscrire. Le contrat de bail devenant dépendant du contrat de franchise, le commerçant se retrouve dans une impasse : il ne peut ni changer d’enseigne, ni exercer une autre activité, ni céder son fonds sans l’agrément du franchiseur.