Franchise : de nouveaux « agents immobiliers » ?

Dernière mise à jour le 22 avril 2009
Tribune publiée le 22 avril 2009 par Hubert BENSOUSSAN
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Les chaînes de franchise qui se développent dans le secteur de l’immobilier rencontrent sur Internet une concurrence d’un nouveau type, qui aux yeux des juges consultés n’apparaît pas hors la loi, mais contre laquelle l’avocat Hubert Bensoussan appelle les franchiseurs à réagir.

L’activité d’agence immobilière est réglementée. Elle implique l’obtention préalable d’une carte professionnelle d’agent immobilier en vertu de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet.
Mais aujourd’hui, de nombreux sites Internet  veulent jouer les intermédiaires immobiliers. Sont-ils soumis à cette loi ou peuvent-ils, sans titre, exercer l’activité d’entremetteur ?

Une décision de la Cour d’Appel de Dijon du 19 février 2009 est parlante à ce sujet. Le dirigeant d’un site à vocation immobilière que nous appellerons IMMO était poursuivi pénalement pour avoir exercé l’activité d’agent immobilier sans carte. En réalité, sur le site IMMO, le vendeur accepte – à titre gratuit – de publier son annonce. Tout aussi gratuite est la mise en relation du vendeur avec un éventuel candidat à l’achat. Cependant, lorsque la vente se réalise, le vendeur doit au site IMMO une rémunération égale à un pourcentage du prix de vente affiché. C’est le prix de « l’indication » d’IMMO.

Pour assurer sa défense, le dirigeant d’IMMO a soutenu que le site Internet se contentait d’offrir un support de publicité pour l’immobilier à destination des particuliers. Le Juge devait trancher pour savoir si IMMO prêtait ou non son concours au sens de l’article 1er de la loi Hoguet à des opérations de vente d’immeubles. Il importait de savoir si sa contribution était  » significative » dans la négociation ou l’entremise.

La Cour a estimé qu’il n’y avait aucune activité de négociation et n’a pas retenu l’entremise aux motifs que le site concerné reçoit les annonces, les traduit, les publie, les domicilie et transmet aux vendeurs les coordonnées de tout acheteur éventuel, ce, alors qu’il n’existe à son profit aucun mandat. Le Juge a noté que l’acheteur éventuel reste libre d’entrer en contact avec l’auteur de l’annonce et que les deux parties, vendeur et acquéreur éventuel ne sont tenus d’aucune obligation d’acquérir ou de vendre. Plus généralement, la Cour de Dijon a retenu qu’IMMO n’intervient en aucune façon dans les relations entre les parties.

Voilà une décision difficile à digérer pour les réseaux immobiliers. Toutefois, si elle paraît particulièrement fondée sur l’article 1-1 de la loi Hoguet, il n’est pas exclu de considérer que les faits pouvaient relever de l’activité de vendeur de listes telle que prévue par l’article 1.7 de ladite loi et être sanctionnés à ce titre.

En effet, s’il est admis que les publications sur Internet ne sont pas considérées comme des ventes de listes, il reste que sur le site en question, la prestation paraît aller au-delà de la publication dès lors que le site transmet à chaque vendeur une liste d’acquéreurs éventuels…

N’appartient-il pas aux acteurs sérieux de la profession et notamment aux réseaux immobiliers de réagir pour s’assurer que des concurrents ne remplissant pas les conditions d’exercice de la profession ne viennent parasiter un marché déjà en difficulté ?…

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