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    Un an de droit de préemption urbain : quel bilan pour la franchise ?

    Tribune publiée le 6 février 2009 par Olivier DESCHAMPS
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    Pour céder son fonds de commerce, il faut, depuis décembre 2007, respecter le droit de préemption des communes. Un droit qui peut poser des problèmes, notamment aux franchisés et donc aux réseaux de franchise.

    Franchiseurs et franchisés connaissent le droit de préemption dans son aspect contractuel. Mais le droit de préemption peut également être légal. A titre d’exemple, l’Etat bénéficie d’un droit de préemption sur les œuvres d’art.
    Désormais (loi du 2 août 2005 et décret du 26 décembre 2007), les communes bénéficient d’un droit de préemption dit “droit de préemption urbain sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux” : si vous désirez céder votre fonds de commerce ou votre droit au bail, il faut respecter cette procédure, diversité commerciale oblige.

    1. Le texte
    Sa philosophie est claire 
    : empêcher que les agences bancaires, … ne remplacent systématiquement les charcutiers, … Ses principes : toute commune doit définir un périmètre de préemption en justifiant de qu’il correspond à “un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité”.
    Si le fonds de commerce ou le droit au bail dont la cession est envisagée est situé dans ce périmètre il faut notifier le projet (formulaire cerfa : https://www2.equipement.gouv.fr/formulaires/fic_pdf/13644.pdf) et la commune dispose d’un délai de 2 mois pour préempter. Les cessions d’actions ou de parts sociales ne semblent pas concernées.
    Si la commune préempte elle peut accepter le prix de cession ou en proposer un autre … que l’on n’imagine pas à la hausse, et à défaut d’accord le juge de l’expropriation peut être amené à statuer.
    Si la commune devient propriétaire elle disposera d’un délai d’un an pour rétrocéder le bien … la vocation de nos élus n’étant pas de devenir charcutiers !
    A défaut de rétrocession au terme de ce délai l’acquéreur évincé, qui a un an de plus …, bénéficie d’un droit de priorité d’acquisition, le vendeur lui attendant toujours son argent … et le bien un exploitant !

    2. Son application
    Notre expérience nous démontre à ce jour une certaine souplesse dans l’application de ce texte et une grande réactivité des services communaux, capables de prendre position bien avant le délai de deux mois.
    Mais un texte de loi a ses contraintes : le non respect de cette procédure entraîne le risque d’annulation de la vente pendant cinq ans.

    3. Des regrets, sous forme d’interrogations.
    >Pourquoi inclure dans cette procédure les fonds de commerce alors qu’ils n’entraînent pas de changement d’activité ? Cela est d’autant plus dommageable pour les réseaux de franchise car la cession d’un commerce franchisé à un repreneur souhaitant demeurer dans le réseau peut échouer.
    >Que faire lorsque le propriétaire des murs dispose également d’un droit de préemption ?
    >Pourquoi ne pas obliger les communes à publier sur internet l’étendue de leur périmètre de préemption ? Ce moyen de consultation efficace et pratique permettrait d’alléger la procédure.
    >Pourquoi ne pas avoir écarté du champ de cette procédure la location gérance avec promesse de vente ? Le locataire gérant qui a œuvré au développement de l’activité risque de ne pouvoir en bénéficier.
    >Que devient la valeur d’un fonds de commerce qui n’a pas été exploité durant un an ? Même si le propriétaire des murs aura perçu son loyer de la commune, le personnel son salaire, ….

    >Pourquoi permettre à la commune de considérer que le prix de cession est trop élevé ? Avec en outre l’intervention du Juge de l’expropriation qui n’est pas un spécialiste de l’évaluation commerciale.
    >Pourquoi ne pas avoir exclu par principe les centres commerciaux des périmètres de préemption ?

    Un texte de loi ne peut régler tous les problèmes qu’il soulève.
    Celui-ci a le mérite d’avoir pour postulat de développer la notion de « gestion commerciale de centre ville » en confiant des pouvoirs aux élus.
    Aux élus de faire en sorte, par une application souple et rapide de cette procédure, de ne pas bloquer le commerce et l’économie locale avec par principe un refus d’exercer un droit de préemption pour la cession d’un fonds de commerce.