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    Face aux zones commerciales de périphérie, le centre-ville ne fait plus le poids - Brève du 9 décembre 2013

    Délaissés par les consommateurs au profit des zones marchandes de périphérie, les centres-villes français souffrent. Pour Procos, il devient urgent d'agir, notamment sur les loyers commerciaux, sans quoi la tendance, déjà inquiétante, s'aggravera dans les années à venir.

    C’est un chiffre inquiétant, qui témoigne de la sensible fragilisation des cœurs d’agglomérations ces dernières années. En 2013, 46 centres-villes français affichent un taux de vacance commerciale supérieur à 10 %. C’est deux fois plus qu’en 2001, et ce alors même qu’à l’autre extrémité, le nombre de centres-villes bénéficiant eux d’une situation favorable, c’est-à-dire de moins de 5 % de vacance, est lui passé de 87 à seulement 38.
    Globalement, le taux de vacance commerciale dans les centres-villes français atteint 7,8 % en 2013, contre 6,3 % en 2001. Les centres des petites villes, déjà plus affectés par le phénomène en 2001, ont été les plus touchés par cette dégradation. En fait, seules les métropoles de plus de 500 000 habitants ont connu une amélioration de leur situation (de 8 % à 7,1 %).
    “La conjoncture est un facteur aggravant mais pas déclencheur. Le phénomène a émergé bien avant 2008. C’est ce qui le rend d’autant plus inquiétant”, souligne Pascal Madry, directeur de la fédération Procos, à l'origine de l'étude. Deux facteurs concourent depuis des années à la fragilisation des centres-villes. D’abord l’étalement urbain : la croissance citadine s’effectue principalement “en mode centrifuge”, conduisant à la dispersion d’une part croissante de la population (et donc des consommateurs) en deuxième et troisième couronne des villes. “La France compte toujours plus d’urbains, mais des urbains toujours plus éloignés des centres-villes”, résume Pascal Madry. Ensuite le développement du parc commercial dans les périphéries, qui ont accueilli les trois quarts des quelque 70 millions de mètres carrés sortis de terre depuis 2001. “Des espaces commerciaux souvent articulés autour d’hypermarchés, et qui ont tendance à retenir les populations périurbaines”.

    Des pistes pour inverser la tendance

    Ces deux phénomènes ont mécaniquement affaibli le poids relatif des centres-villes dans l’armature commerciale des territoires. “Et cela sans même évoquer l’essor du commerce en ligne, ou les chocs de consommation dus à la crise. Le mouvement est enclenché et si rien ne bouge, il perdurera”, prévient le directeur de Procos.
    Seule une politique ambitieuse de revitalisation des centres-villes pourrait, selon le spécialiste, inverser la tendance. “Le coût locatif est le premier facteur qui fait fuir les commerçants hors des centres-villes : il faudrait commencer par en maîtriser la hausse”, estime-t-il. “Les centres-villes doivent par ailleurs redevenir des lieux de flux et de destination : il faut y remettre des bureaux, des équipements  publics, bref y favoriser la mixité”, poursuit-il. Enfin, insiste Pascal Madry, “l’équilibre doit être rétabli entre projets commerciaux de périphérie et de centre-ville”.
    Faute de quoi d’autres noms risquent bientôt de venir allonger la liste des villes françaises – elles sont 14 aujourd’hui, dont Arras, Béziers, Châteauroux, Lens, Perpignan, Roubaix ou Tourcoing – dont même les secteurs dits “numéros 1” sont  sinistrés.