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    Les Français se réengagent sur le marché de l'immobilier ancien - Com. de presse du 29 juin 2015

    Porté par les primo-accédants, le volume de transactions progresse de 5,5 %.
    La baisse des prix se poursuit en pente douce à – 2,3 %.
    Les délais de vente passent sous la barre des 100 jours.

    Tandis que la courbe du chômage est toujours à un niveau élevé et que les incitations fiscales à l'achat concernent essentiellement l'immobilier neuf, les Français se réengagent sur le marché de l'immobilier ancien. Ainsi, entre l'envie de devenir propriétaire, le niveau historiquement bas des taux d'intérêts et la baisse continue et contenue des prix de l'immobilier : tous les signaux sont au vert pour s'engager. Et les chiffres le prouvent, à l'image du bilan réalisé par Laforêt, premier réseau français de créateurs d'agences immobilières franchisées, sur le premier semestre 2015, autour de 6 indicateurs : transactions, demande, offre, prix au m2, écart de prix et délai de ventes.

    Un nouveau rythme de transactions s'installe au 1er semestre 2015.
    En moyenne, sur l'ensemble de la France, le volume des transactions immobilières a progressé de 5,5% durant le premier semestre 2015 (vs. premier semestre 2014). Celui-ci a été porté par les primo-accédants (1/3 des acheteurs), qui continuent de percevoir la pierre comme une valeur sure. En revanche, les investisseurs, inquiétés par les effets de la loi ALUR, et notamment l'encadrement des loyers, restent en retrait du marché de l'ancien pour représenter seulement 10% des transactions. Ils s'orientent néanmoins vers l'immobilier résidentiel neuf, en raison du dispositif Pinel.
                    
    Après une phase d'observation, les secundo-accédants reviennent en fin de semestre avec des projets concrets, conscients que la baisse des prix vaut aussi bien à la vente qu'à l'achat.
     
    Dans la capitale, une progression des transactions de 3,1% a ainsi été observée au premier semestre, tandis qu'en Ile-de-France, la progression des volumes s'élève à 3,2%. Et, si c'est en régions que ces chiffres sont les plus élevés (+7,2%), le marché immobilier y reste très hétérogène : d'un côté, les grandes agglomérations, qui confirment leur statut de « valeur refuge », tandis que de l'autre, l'intérêt pour les villes moyennes fluctue au gré de l'activité économique locale.
     
    Une demande en augmentation, portée par les petites surfaces.
    La demande affiche une hausse significative (+ 6 %) au premier semestre 2015, tout particulièrement en Ile-de-France, où elle frôle la barre des 10%. Sur Paris, elle progresse de 3% pour atteindre 6% en régions. La demande des primo-accédants en régions s'intensifie également et représente désormais plus d'un tiers des transactions.
     
    Quel que soit le lieu, celle-ci se concentre sur les petites surfaces : studio et 2 pièces pour les appartements (55%) et 2 chambres pour les maisons (45%). Enfin, les autres biens (3 pièces et plus), repositionnés par les vendeurs, trouvent enfin preneurs.
     
    Une raréfaction de l'offre, sur un marché déjà tendu.
    En ce début d'année, les Français ont bénéficié d'une conjonction de facteurs favorables et en ont profité pour concrétiser leurs projets. Toutefois, cette accélération des transactions n'a pas été compensée par les mises en vente, trop souvent encore dictées par la nécessité.
     
    Phénomène nouveau : on observe néanmoins des mises en vente par des secundo-accédants, animés par l'envie de gagner en confort. Cependant, le niveau global de l'offre, qui était déjà bas,  s'est encore contracté de 4%.
     
    A Paris et en Ile-de-France, l'offre de biens à vendre fait notamment défaut pour fluidifier les transactions et les stocks des agences fondent rapidement. C'est notamment le cas pour les propositions de studio et de 2 pièces, qui représentent péniblement 50% des offres disponibles à la vente, face à une demande s'élevant à 68%. En parallèle, dans l'attente des effets de la loi sur l'encadrement des loyers, les bailleurs/investisseurs conservent leurs biens à la location, malgré le possible rabotage de leurs revenus.
     
    Une baisse des prix qui se confirme, mais demeure modérée.
    La demande, en hausse, soutient une baisse des prix modérée, qui atteint -2,3% sur ce premier semestre.
     
    A Paris, tout se vend si le prix demandé est juste. Seuls les rez-de-chaussée et biens avec défauts se vendent aux prix les plus bas. Après avoir bien résisté en 2014, le prix moyen au m² affiche ainsi une diminution de 1,9% au premier semestre 2015, se stabilisant à 7 929 €/m2, soit son niveau de 2010.
     
    Malgré cette baisse, les acquéreurs, particulièrement les primo-accédants, sortent de la capitale pour s'intéresser au marché francilien. Néanmoins, les prix en petite couronne ne bénéficient pas d'une décote massive par rapport à ceux de Paris. Entre pénurie de petites surfaces et délais de vente, beaucoup d'acquéreurs sont surpris par le dynamisme du marché francilien, dont les caractéristiques sont proches de celui de Paris. A l'image de ce dernier, les prix s'ajustent plus nettement en ce début d'année et l'on observe ainsi un recul de 2,3%, avec un prix moyen au m² qui atteint désormais 3 556 €.
     
    Des différences de prix toujours plus marquées en régions.
    Avec une baisse moyenne des prix de 2,8%, les évolutions de prix restent disparates selon les régions. Au global, le prix moyen de 1 936 €/m² se retrouve ainsi au niveau de 2005. Si les écarts de prix par rapport à la même période l'an dernier restent faibles en régions, en revanche, la fracture immobilière ne se résorbe pas. C'est le cas en Bretagne et dans le Nord, où l'on observe une baisse proche de 10%, tandis qu'en Alsace, les prix des maisons et appartements connaissent une augmentation supérieure à 1%.
     
     
    Des délais de transaction légèrement raccourcis
    Côté délai, les ventes passent sous la barre des 100 jours (99 jours, soit moins 4 mois vs. le premier semestre 2014). En revanche, à Paris et en Ile-de-France, ils augmentent sensiblement à 77 jours pour la capitale (soit + 5 jours) et à 93 pour les départements Franciliens (+ 4 jours). Mais, c'est encore dans les régions qu'ils sont les plus longs, même si la diminution porte sur une semaine en moyenne, un bien se vendant en un peu plus de 3 mois (105 jours environ).
     
    Conclusion et perspectives.
    La demande reste soutenue en ce début d'année, grâce, notamment, à la présence des primo-accédants, au retour des secundo-accédants et à des taux d'intérêts bas. Même si ces derniers présentent une perspective de hausse modérée, leur niveau devrait rester extrêmement favorable et continuera de contribuer à l'accélération des projets immobiliers.
     
    L'offre basse est en flux tendu avec cependant des mises en vente plus régulières, alimentées par un retour de projets initiés par les secundo-accédants. Ces derniers sont en effet conscients que la baisse des prix vaut à la vente comme à l'achat. Combiné à de faibles taux  d'intérêts, ce contexte leur apporte une nouvelle solvabilité pour amorcer un projet immobilier dans le cadre d'une amélioration de leur confort. Ainsi, ils peuvent espérer gommer une éventuelle moins-value sur la vente de leur bien par l'économie réalisée sur le coût du crédit.
     
    De plus, la récente relance des programmes neufs pourrait encourager des mises en vente de logements anciens. Dans ce contexte, le volume de transactions pourrait alors progresser de 6% au cumul de l'année 2015. Sous l'action d'un marché plus dynamique, la baisse des prix devrait, elle, s'amortir au cours du second semestre pour se stabiliser en fin d'année sous la barre des 2%.
     

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