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    Droit au bail

    Dernière mise à jour le 23 juillet 2018

    Bonjour à tous,
    Je lis souvent votre forum où l’on apprend plein de choses et à mon tour de poser une(des) question(s).
    Je suis sur le point d’ouvrir un petit supermarché dans une zone commerciale. J’ai trouvé un local (brut de ciment, mur et sol et sans isolation) qui me convient a tous points de vue (emplacement de 1er ordre).
    Actuellement, dans ce local, se trouve depuis très longtemps une entreprise artisanale (mécanique de précision) qui veux se délocaliser et dont le gérant me vend son droit au bail pour une somme de 350 000€. Après discussion, il veut bien baisser à 250 000€ (ce qui est encore trop pour moi).
    Mes questions sont les suivantes :
    -comment savoir s’il a bien payé au propriétaire du local un droit au bail (vu que ce n’est pas une activité commerciale) et son montant ?
    -d’après l’agent immobilier, le propriétaire augmente le loyer de 3 500€  à 6 000 € pour le nouveau bailleur, en a-t-il le droit ?
    -je ne connais pas encore le type de bail de l’ancien bailleur, mais supposons qu’il ait un “bail artisanal” et que je souhaite un bail “tous commerces”, le propriétaire a-t-il le droit de m’imposer un nouveau loyer ?,
    -si le bail est d’origine est “tous commerces” a-t-il aussi le droit d’augmenter le loyer ?
    -concernant les augmentations de loyer, comment cela se passe-t-il ? Ont-elles lieu tous les ans ou tous les 3-6-9 années ? Quel est l’indice?
    -où puis-je trouver les informations et textes qui régissent les transactions de baux commerciaux ? A qui s’adresser (je suis sur la région de Cannes Antibes) ?
    Merci pour vos réponses éclairées.
    Martin

    Par martin, le 1 février 2009

    Réponse de Maître Jean-Baptiste GOUACHE
    Avocat, spécialiste du droit de la franchise. Cabinet Gouache Avocats.

    Cher Monsieur,
    Si vous souhaitez obtenir des informations sur l’existence d’un droit au bail payé par le cédant et son montant, vous pouvez solliciter de ce dernier qu’il vous transmette une copie du contrat de bail signé avec le propriétaire du local, tout en vous précisant qu’il peut parfaitement refuser de vous le communiquer.
    Le principe est la liberté de fixation du loyer dans le cadre de la conclusion d’un nouveau bail commercial, ce qui autorise le bailleur à procéder à une augmentation de loyer du local.
    Un bail commercial ne peut pas être conclu pour une durée inférieure à neuf années, en vertu de l’article L.145-12 du Code de commerce. Tous les trois ans, le bailleur peut augmenter le loyer par le mécanisme dit de la « révision », en principe plafonné à l’indice INSEE du coût de la construction ou à l’Indice des Loyers Commerciaux, sauf à invoquer des « motifs » de déplafonnement pour amener le loyer à la «valeur locative» c’est-à-dire les loyers qui sont pratiqués dans le quartier considéré.
    Le décret du 30 septembre 1953, codifié aux articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce, régit le statut des baux commerciaux.
    Si vous souhaitez obtenir des informations complémentaires sur ces questions, nous nous tenons à votre entière disposition pour y répondre.
    Bien à vous.
    Jean-Baptiste Gouache
    Avocat à la Cour
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