Informations financières le 1 mars 2017

Dans un commerce de détail de centre-ville, il peut exister des clignotants en matière de loyer. En pratique, on doit pouvoir justifier la cohérence de ce poste si son budget dépasse 6 à 8% du chiffre d’affaires. Il va sans dire que pour une activité de service telle que l’hôtellerie ou la restauration, la limite acceptable est largement réévaluée.

Mais au-delà du loyer, il convient de considérer l’ensemble du budget relatif au coût d’occupation d’un emplacement avec ses composantes essentielles (et normalement complémentaires) : le coût d’entrée dans les lieux (Droit au Bail, Pas-de-porte ou Fonds de Commerce), le loyer proprement dit ainsi que les charges locatives. Plus le coût d’entrée dans les lieux est élevé et plus le loyer est modéré … au moins en théorie. Dans une situation de rareté des « bons » emplacements, les prix flambent et le point d’équilibre de l’exploitation (point mort) requiert alors un chiffre d’affaires élevé. Alors attention à une hypothétique rentabilité grevée de coûts d’occupation parfois peu en rapport avec une période de démarrage. Prudence et nécessité de prévoir dans son business plan quelques ressources financières pour faire face aux aléas des premières semaines d’ouverture. Et dans ce cadre, la force d’une enseigne génératrice de fort trafic peut s’avérer essentielle.

Attention également au loyer, normalement fixe, si l’activité présente des saisonnalités bien marquées. Il tend à constituer une des plus fortes dépenses que l’exploitant aura à assurer régulièrement. Phénomène largement amplifié par une location payable au trimestre et d’avance. La trésorerie à prévoir risque d’être augmentée de l’incidence de la TVA (19.60%) voire des appels de charges (attention dans les centres commerciaux, elles « flirtent » souvent avec le quart du montant du loyer). L’emplacement est un des points-clés du business-plan et le postulant entrepreneur devra apprécier les engagements (toujours à long terme) qu’il prend en la matière.