Estimant avoir été empêché de renouveler son contrat en 2025 par la faute de l’enseigne, un franchisé obtient 117 000 € de compensation. Les juges estiment que la société franchiseur n’a pas trouvé de bonnes solutions aux problèmes créés par la perte de notoriété de sa marque suite aux ennuis judiciaires de Stéphane Plaza.
Le Tribunal des affaires économiques de Paris a condamné le 17 décembre 2025 la société développant l’enseigne Stéphane Plaza Immobilier à verser 117 000 € à l’un de ses ex-franchisés.
Les juges ont reconnu que la chute de notoriété de l’enseigne, due aux ennuis judiciaires de sa figure de proue à partir de septembre 2023, était à l’origine – au moins en partie – de la perte de chiffre d’affaires de l’agence franchisée (passé de 421 000 € en 2021 à 222 000 € en 2024) et de l’impossibilité pour le plaignant de revendre son fonds de commerce situé dans l’une des communes de la première couronne, à l’ouest de Paris.
Conseillé par le cabinet de Maître Charlotte Bellet, le franchisé qui avait signé son contrat en 2020 et réclamait d’importants dommages et intérêts pour ne pas avoir pu le renouveler en 2025, obtient donc en grande partie satisfaction.
Bien que frappée d’appel, la décision est importante notamment pour les dizaines d’autres franchisés Stéphane Plaza Immobilier en procédure avec l’enseigne sur des motifs comparables.
Elle est intéressante aussi à connaître pour les arguments avancés par la défense du franchiseur et pour les motivations des juges.
Selon la défense de l’enseigne, la marque Stéphane Plaza Immobilier « n’est pas un élément essentiel du contrat »
Accompagnée par le cabinet de Maître Jean-Baptiste Gouache, la société SPF Franchise, anciennement Stéphane Plaza France conteste le raisonnement du franchisé.
Pour elle, Stéphane Plaza n’étant pas personnellement partie au contrat, l’enseigne n’a pas à « garantir des troubles résultant de faits occasionnés » par lui.
Et le contrat de franchise « ne l’oblige aucunement à préserver la notoriété de la marque constituée du patronyme d’une personne physique ».
De même, le contrat prévoit seulement que « le franchiseur garantit au franchisé l’existence de la marque ». Or, celle-ci existe bel et bien.
Enfin la marque « n’est pas un élément essentiel du contrat » puisque celui-ci « prévoit la possibilité d’utiliser toute autre marque. »
Pour les juges, au contraire, la personne de Stéphane Plaza « constitue un élément central de l’image de marque du réseau »
Le tribunal contredit cette argumentation.
Pour lui, il y a bien « personnification de la marque », puisque le contrat précise entre autres que « le franchisé s’engage à respecter l’image et la personne de Stéphane Plaza ».
Certes, admet le tribunal, « Stéphane Plaza n’est pas (personnellement) partie au contrat, mais la marque est constituée de son nom patronymique » et il était « une figure médiatique de l’émission sur M6 dont la notoriété a largement contribué à la promotion du réseau d’agences immobilières ».
« Il s’ensuit que la personne de Monsieur Stéphane Plaza (…) constitue un élément central de l’image de marque du réseau Stéphane Plaza Immobilier ». Laquelle est même « constitutive de la valeur économique du concept (…) par son caractère distinctif »
Et « la perte d’attractivité de la marque Stéphane Plaza Immobilier prive le contrat d’un élément essentiel »
A la lecture du contrat, le tribunal considère également que « l’image de marque, y compris sa réputation, sont des éléments déterminants du consentement des franchisés. »
Et, alors même que « la large couverture médiatique » des accusations visant Stéphane Plaza était « très négative pour l’image publique du réseau », comme sa condamnation en première instance, la suspension de ses émissions sur M6 qui a suivi a entraîné « la perte pour le réseau de franchise du bénéfice d’une publicité nationale ».
Résultat : « Une perte de confiance tant du public que des partenaires (…) suscitant, de surcroît, des réactions négatives à l’égard de l’enseigne ».
Au point que la société franchiseur a proposé à ses franchisés d’adopter une nouvelle marque, Sixième Avenue, en référence à la chaîne M6, « reconnaissant ainsi qu’elle était consciente de l’impact de la situation personnelle de Monsieur Stéphane Plaza sur le réseau. »
Et le tribunal le souligne : cette « perte d’attractivité prive le contrat d’un élément essentiel et en réduit le bénéfice économique pour le franchisé ».
Aux yeux des juges, la création de la nouvelle marque Sixième Avenue ne résout pas les problèmes des franchisés
Pour les juges, c’était alors à la société franchiseur de « prendre des mesures pour atténuer les conséquences de cette situation ».
Or, celles qui ont été prises comme la réduction des redevances (de 600 € pendant six mois à partir d’octobre 2024 puis de 300 € pendant deux mois) ne leur semblent pas suffisantes, pas plus que la création de la nouvelle marque Sixième Avenue.
Pour le tribunal, la société franchiseur « ne prouve pas » que cette possibilité offerte aux franchisés en avril 2025 « leur permette de retrouver les avantages initiaux en termes de communication de la marque Stéphane Plaza Immobilier qui les avaient amenés à adhérer, ni qu’elle ait pu permettre un redéploiement ou un repositionnement du réseau ».
Pour le tribunal, « le non-renouvellement du contrat résulte de son inexécution par le franchiseur »
Les juges n’ont pas été sensibles non plus à l’argumentation de la défense du franchiseur selon laquelle si le franchisé est resté jusqu’au terme de son contrat initial, c’est qu’il y trouvait un intérêt.
Ils ont au contraire suivi le franchisé pour qui cette poursuite du contrat était due d’une part à son attente de propositions de la part du franchiseur et d’autre part à son impossibilité de vendre son fonds en raison de la présence de toutes les chaînes d’agences immobilières sur sa ville et, dans ce contexte, des chances de succès faibles voire inexistantes d’une agence immobilière en solo.
Autre affirmation du franchiseur écartée par le tribunal : l’échec de la vente du fonds de commerce serait due au franchisé lui-même qui l’a « vidé de sa substance » en renonçant à son bail commercial dès février 2025. Là encore, les juges ont plutôt entendu le franchisé qui a expliqué avoir commencé ses recherches d’un repreneur dès 2024 et, devant leur insuccès, s’est résolu à dénoncer le bail dans les délais, soit six mois avant l’échéance, ne voulant pas le prolonger alors que son contrat de franchise allait s’arrêter.
Enfin, au contraire du franchiseur, le tribunal n’a pas reproché au franchisé de ne pas avoir opté pour la nouvelle marque Sixième Avenue en raison des réserves qu’il a lui-même exprimées.
La conclusion des juges est claire : pour eux, « le non-renouvellement du contrat résulte de son inexécution par (le franchiseur) » puisqu’il a cessé de garantir l’un de ses éléments essentiels : la notoriété de l’enseigne.
La société franchiseur est condamnée à verser 117 000 € à son ex-franchisé. Elle a fait appel
En conséquence les juges condamnent la société SPF à indemniser l’ex-franchisé, même s’ils tiennent compte dans leurs estimations du fait que le ralentissement du marché immobilier pendant le contrat explique aussi une partie de la baisse du chiffre d’affaires et des résultats de l’agence franchisée.
La société franchiseur doit donc verser à la partie plaignante 11 868 € d’indemnisation au titre des redevances, 40 000 € pour « la perte de chance de revente de son fonds de commerce » et 66 008 € au titre du « manque à gagner découlant de la perte de mandats et de la non-réalisation de transactions ». Soit au total 117 876 €.
Sans surprise, la société franchiseur a fait appel de cette décision « infondée » selon elle. A suivre, donc.
