Preneurs : faites des économies en 2009 ! Négociez la substitution de l’Indice des Loyers Commerciaux à L’Indice du Coût de la Construction pour l’indexation de vos loyers. Demandez un avenant à votre bailleur avant la prochaine révision annuelle, soit avant le 1er janvier dans de nombreux baux. Car le remplacement d’un indice par l’autre n’est pas automatique…
L’évolution de l’Indice du Coût de la Construction a conduit à de fortes hausses de loyers ces dernières années, sous la pression des marchés mondiaux, de la promotion immobilière et de la rénovation. Le taux d’effort supporté par les commerçants, c’est à dire le rapport du montant de leur loyer à leur chiffre d’affaires, a donc augmenté et conduit bien souvent à une dégradation de la rentabilité.
C’est pourquoi les commerçants et les preneurs, par la voix de leurs fédérations, ont souhaité l’adoption d’un indice composite, moins directement soumis aux fluctuations des coûts des matériaux et sont finalement parvenus à faire retenir l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
L’ILC intègre l’indice des prix à la consommation (IPC pour 50 %), l’indice du coût de la construction (ICC pour 25 %) et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (ICAV pour 25 %).
Cette composition lui permet de connaître des évolutions plus lissées, et plus connectées à la réalité de l’activité du commerçant, l’IPC étant relatif à l’évolution des prix et l’ICAV à celle des ventes en valeur. L’évolution du taux d’effort est donc plus connectée à la réalité économique vécue par les commerçants. Ce qui est positif.
La loi n°2008-776 du 4 août 2008, dite Loi de Modernisation de l’Economie (LME) permet, pour certaines activités commerciales définies par décret, d’indexer le loyer des baux commerciaux sur la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux jusque là soumis à la variation de l’Indice du Coût de la Construction.
Le décret d’application de la loi LME a été publié sous le numéro 2008-1139 au Journal Officiel du 6 novembre 2008. Cette publication rend possible l’application aux baux commerciaux de l’Indice des Loyers Commerciaux.
Franchiseurs et Franchisés ont donc intérêt à faire le choix de leur indice de révision et à le négocier avec les bailleurs. En effet, l’ILC ne se substitue pas automatiquement à l’Indice du Coût de la Construction.
La Variation 2007-2008 de l’Indice des Loyers Commerciaux est de +3,85%.
Celle de l’Indice du Coût de la Construction sur le même période est de +8,85%.
Il convient donc de se rapprocher des bailleurs pour solliciter un avenant de substitution de l’Indice des Loyers Commerciaux à l’Indice du Coût de la Construction afin de bénéficier de ce nouvel indice.
Il y a intérêt à le faire avant la prochaine révision annuelle, intervenant au 1er janvier prochain dans de nombreux baux.
Certains bailleurs institutionnels comme Segece, ou Hammerson, ont décidé de proposer la substitution. D’autres, comme Altarea feront des propositions à certains preneurs seulement. D’autres enfin, comme Unibail Rodamco, laissent les preneurs prendre les initiatives et négocient au cas par cas.
Les bailleurs individuels sont pour certains encore dans l’ignorance de cette mesure. Dans tous les cas, une réflexion doit être menée par les franchiseurs et les franchisés et des démarches entreprises si la substitution d’indice est souhaitée.