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    Immobilier : négociateur ou agent commercial ? Attention à la rédaction des contrats de collaborateurs.

    Tribune publiée le 4 novembre 2009 par Hubert BENSOUSSAN
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    Dans un litige opposant une agence immobilière à un ex-collaborateur, la Cour de Cassation vient de prendre une décision qui, selon l’auteur, doit inciter les rédacteurs de contrat à la vigilance.

    Une agence immobilière recrute un négociateur. Elle lui fait signer un contrat dit d’agent commercial prévoyant, classiquement, une indemnité en cas de rupture telle que prévue par les articles L.134-12 et L.134-13 du Code de Commerce.
    Face à une insuffisance de résultats, l’agence immobilière résilie le contrat de manière anticipée.
    Le négociateur saisit alors la juridiction compétente en vue d’obtenir réparation en application de la loi et des dispositions du contrat.

    L’agence immobilière soutient que le contrat n’est pas véritablement un contrat d’agent commercial, même s’il revêt cette qualification. Elle indique que le statut d’agent commercial est inapplicable en raison de son incompatibilité avec la profession de négociateur immobilier exercée par l’intéressé au profit de l’agence.
    La modification récente résultant de l’article 4 de la Loi Hoguet consacrant l’applicabilité du statut d’agent commercial aux négociateurs qui n’exercent pas leur activité en qualité de salarié ne pouvait être applicable au litige.

    Par décision en date du 17 septembre 2007, la Cour d’Appel de Bordeaux suit le raisonnement, mais pas jusqu’au bout… En effet, elle retient que la relation qui lie les parties n’est pas un contrat d’agent commercial ; toutefois, elle applique malgré tout la clause conventionnelle prévoyant l’indemnité compensatrice dans l’hypothèse d’une rupture, dans les conditions prévues aux articles susvisés.
    L’agence est ainsi condamnée à payer à son négociateur ex « agent-co » une somme de 30.000 euros.
    Drôle de décision a priori, puisqu’elle ne retient pas la qualification, tout en retenant les articles applicables à la sanction…

    L’agent immobilier s’empresse donc de saisir la Cour de Cassation qui vient de statuer. Celle-ci avalise complètement la décision des Juges bordelais comme suit : « Après avoir relevé que le statut des agents commerciaux qui était inapplicable aux négociateurs immobiliers ne pouvait régir l’activité de M. X…, l’arrêt retient par une appréciation souveraine, que les parties sont librement convenues que ce dernier aurait droit, en cas de rupture de leurs relations, à une indemnité telle que prévue dans les articles 12 et 13 de la loi du 25 juin 1991 devenus les articles L.134-12 et L.134-13 du Code de Commerce, et ainsi décidé contractuellement, que, quel que soit le statut applicable à M. X, ce dernier pouvait prétendre à l’indemnité prévue en cas de rupture des relations entre un agent commercial et son mandant…, que la Cour d’Appel … a appliqué la loi des parties en statuant comme elle l’a fait ».

    Les Juges bordelais, comme la Cour suprême, ont estimé que les parties sont libres de définir les bases de calcul de l’indemnité. L’enjeu est d’autant plus important, que la jurisprudence prononce le plus souvent une indemnité quasi-automatique équivalente à deux années de commissions au bénéfice des agents commerciaux.

    Certes, elle énonce que le préjudice de l’agent commercial doit être justifié, mais en pratique, bien souvent les décisions sont prononcées sans cette justification. C’est cette indemnité de deux ans qui a été retenue également par la Cour de Bordeaux. Sur ce point, la Cour de Cassation, a jugé que « la Cour d’appel, sans inverser la charge de la preuve, s’est contentée d’énoncer que celle-ci « a évalué souverainement le montant par une appréciation concrète de tous les éléments »…
    Cela doit conduire les rédacteurs de contrats de négociateur immobilier à une grande vigilance !