Avec le contrat de franchise, le bail commercial est un autre élément essentiel pour le projet du franchisé : il a une valeur intrinsèque qui fait partie des actifs de l’entreprise, il constitue un des éléments de son fonds de commerce et son contenu est presque aussi important que celui du contrat de franchise.
Par Olga Zakharova-Renaud, Avocate Associée, BMGB et Associés
Par Olga Zakharova-Renaud, Avocate Associée, BMGB et AssociésD’ailleurs, lorsque le bail est lié à la conclusion du contrat de franchise, un premier conseil : n’oubliez pas de mettre une condition suspensive de signature du contrat de franchise dans votre bail ! A défaut, si votre contrat de franchise n’est finalement pas signé, vous serez contraint de payer néanmoins les loyers à votre bailleur. Le contraire est également vrai : ne signez pas le contrat de franchise tant que vous n’avez pas de promesse de bail ou le bail conclu sous la condition suspensive.
Dans votre bail, vérifiez la « destination des locaux », c’est-à-dire la ou les activités qui peuvent y être exploitées. Elle doit correspondre à l’activité envisagée en vertu du contrat de franchise, et ne doit pas être rédigée trop restrictivement : plus l’activité stipulée au bail est large, plus sa valeur sera importante – les baux « tous commerces » se vendent à des prix largement supérieurs aux baux spécialisés.
Il faudrait éviter la stipulation de l’enseigne sous laquelle sera exploité le local. Outre le fait que la restriction à une enseigne précise n’est pas légale, chaque changement d’enseigne (par exemple, en cas de vente en dehors du réseau de franchise, ou à la fin du contrat de franchise s’il n’est pas renouvelé) nécessitera l’accord express du bailleur, avec le respect du formalisme prévu dans le bail et le paiement d’éventuels frais.
La durée du bail classique « 3-6-9 » n’est pas systématique : en-dessous, vous pouvez vous retrouver avec un bail précaire sans droit au renouvellement, et au-dessus de 9 ans, vous pourrez subir l’augmentation sensible du loyer au moment du renouvellement (« déplafonnement »). Attention donc aux clauses de loyer renouvelé.
Quand bien même il ne participe pas à leur financement, le bailleur bénéficiera des améliorations et travaux réalisées par le locataire, sans à avoir à l’indemniser. Il est recommandé de prévoir que le bailleur deviendra propriétaire des travaux et des améliorations « à la fin de jouissance » (appelée « clause d’accession en fin de jouissance »), c’est-à-dire lorsque le locataire quitte définitivement les locaux, et non pas « en fin du bail », c’est-à-dire au moment du renouvellement. En effet, s’il est prévu une « accession en fin de bail », le bailleur pourra augmenter le loyer lors du premier renouvellement du bail.
Quant aux loyers, leur montant est le « nerf de la guerre ». Il est librement fixé par le bailleur mais doit rester cohérent avec les prix pratiqués dans le voisinage, la destination et les caractéristiques des locaux, et l’environnement commercial (on parle de la « valeur locative »).
Il peut être :
- fixe, hors taxes et hors charges, révisable en cours du bail ;
- ou variable, calculé en pourcentage du chiffre d’affaires du locataire, assorti éventuellement d’un loyer minimal fixe.
Le loyer convenu au bail peut varier en cours du bail. Il peut être soumis à une « révision » annuelle en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Il pourrait ensuite faire l’objet d’une « révision triennale » aux 3ème et 6èmes années, à l’initiative tant du locataire que du bailleur, qui ne peut en principe excéder le coût de variation de l’indice ILC et ne peut être supérieure pour une année à 10 % du montant du loyer versé l’année précédente.
Attention, cette limitation n’étant pas d’ordre public, le bailleur peut prévoir une renonciation à cette règle, et vous pouvez vous retrouver avec une augmentation très significative des loyers par rapport au bail initial.
Faites-vous assister pour la relecture et la négociation du bail, respectez ses clauses et n’oubliez pas de demander son renouvellement, pour préserver sa valeur et vos droits.